Мосгорсуд отменил решение суда по залогу (регистрация договоров залога)

Суть дела: Между моим доверителем и должником (на данный момент) в 2013 году был заключен договор займа, обеспеченный договором залога недвижимого имущества. Договор ипотеки был не зарегистрирован в Росреестре. Условия договора займа должником выполнены не были. Денежные средства по договору займа был взысканы по решению суда.

Далее моим доверителем был предъявлен в суд иск к должнику о регистрации договора залога (произведении государственную регистрацию договора ипотеки).

Судом первой инстанции в удовлетворении требований нам было отказано по следующим основаниям: суд не может зарегистрирован договор ипотеки в силу имеющихся обременений на спорный объект недвижимого имущества. Договор ипотеки был зарегистрирован в 2013 г., обременения были наложены различными судами по требованиям иных должников в 2014-2015 гг.

Московский городской суд отменил решение суда первой инстанции. Отмена решения суда аргументирована следующим образом:

«В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании ст. 8 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно п. 2 указанной статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

Из изложенной нормы применительно к рассматриваемой ситуации следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя.

Как следует из материалов дела, стороны заключили ***г. договор об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: ***, принадлежащей истцу в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа между ними от ***г.

Согласно дополнительному соглашению к договору об ипотеке от ***г. - стороны пришли к соглашению зарегистрировать договор об ипотеке в течение 7 дней с момента подписания договора об ипотеке, однако в установленном порядке договор зарегистрирован не был.

Истцом вручено требование ответчику с просьбой, явиться в Управление Росреестра по г. Москве ***г. для регистрации договора об ипотеке от ***г. (л.д. 86), повторно ***г. с просьбой явиться *** г. (л.д. 87).

Таким образом, стороны ***г. заключили договор об ипотеке, который подлежал государственной регистрации в силу закона. Однако, ответчик уклонился от его государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

При таких обстоятельствах, коллегия полагает, что требования истца о государственной регистрации договора ипотеки от ***г., заключенного между сторонами в отношении квартиры по адресу ***, в обеспечение обязательств по договору займа денежных средств от ***г., заключенного сторонами подлежали удовлетворению.

Возражения третьего лица о том, что ***г. Симоновским районным судом г. Москвы от ***г. на квартиру по адресу: ***, принадлежащую тветчику наложен арест, запрещено Управлению Росреестра по Москве совершать действия, направленные на отчуждение и регистрацию сделок с указанной квартирой; судебным приставом-исполнителем Даниловского ОСП г. Москвы ***г. наложен запрет на совершение регистрационных действий с указанной квартирой; квартира *** г. передана на ответственное хранение третьему лицу.; не являются препятствием для проведения государственной регистрации договора, поскольку договор об ипотеки от ***г. заключен ранее принятия указанных обеспечительных мер и подлежал государственной регистрации.

В связи с чем, вывод суда о том, что государственная регистрация сделки не может быть совершена вопреки запрету уполномоченных органов на отчуждение и обременение имущества должника, нельзя признать верным.

Данные обстоятельства не были учтены судом при рассмотрении дела, однако они имеют существенное значение для правильного разрешения возникшего спора».

Так что в ближайшее время мы с моим доверителем на основании решения суда зарегистрируем договор ипотеки. Справедливости восторжествовала.

Если Вам необходима помощь или у Вас остались вопросы позвоните по телефону 8-925-00-11-872 или оставьте свой вопрос для получения консультации по данному вопросу.



Отправить