Регулирование:
1. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
2. Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"
3. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом";
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"
Статья 32 ЖК РФ, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" регулирует отношения в сфере обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, а также многоквартирного дома для государственных или муниципальных нужд для целей сноса или реставрации. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" урегулирована процедура признания дома аварийным.
Так, для признания дома аварийном проводится оценка и обследование помещения в целях признания жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Для этого специально создается межведомственная комиссия органом исполнительной власти субъекта. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.
После признания дома аварийным, орган, принявший решение о признании дома аварийным, предъявляет к собственникам помещений к собственникам в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществят снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в многоквартирном доме.
Как указал Верховный суд в Постановлении от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", государственная регистрация решения органа об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности нести бремя содержания жилого помещения.
Таким образом, собственник обязан уплачивать коммунальные платежи, также может распорядиться квартирой по своему усмотрению.
В ст. 32 ЖК РФ предусмотрено предоставление возмещения собственнику. Возмещение, а также сроки и иные условия определяются по соглашению с собственником жилого помещения. В случае отказа собственника, либо недостижения соглашения, возможно изъятие жилого помещения в принудительном порядке на основании решения суда. Такое изъятие допускается только при условии равноценного и предварительного возмещения.
При определении размера возмещения учитываются: стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Судебная практика расходы:
- расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения;
- суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
На практике следует иметь в виду, что при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Только по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Если же многоквартирный дом, жилое помещение включены в программу по переселению граждан, то применению подлежит Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Согласно п. 3 ст. 2, ст. 16 собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
Поэтому требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого.
Если лица, проживающие в жилом помещении, не являются собственниками, а нанимателями по договору социального найма, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе по аналогии применить к названным отношениям положения Жилищного кодекса об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Таким лицам предоставляются жилые равнозначные жилые помещения по договорам социального найма, но это не является улучшением жилищных условий, если граждане в составе семьи состоят на жилищном учете.