Возможно ли отказаться от собственности на недвижимое имущество (техническое подполье) и признать его общедомовым имуществом.
Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.
Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность отказа от права собственности, однако бывший собственник помещения также будет нести бремя содержания имущества до тех пор, пока у имущества не появится новый собственник.
Самостоятельно отказаться от права собственности на подвал сложнее, чем в случае обращения собственников жилых помещений многоквартирного дома в суд с иском к собственнику подвала о признании права общей долевой собственности на данное помещение.
Критерии определения принадлежности спорного нежилого помещения собственности отдельных лиц либо общедомовому имуществу.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Как указывают суды, само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев (Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09). В судебной практике сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта.
Статус объекта определяется на дату приватизации первой квартиры в доме.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира либо комната, такой дом утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, как указывают суды, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме.
Право общей долевой собственности на общее имущество в указанном доме (в частности, на подвал) возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.
Как указывают суды, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникло.
Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Имеет значение, что самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования. Указанное, по мнению судов, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, являются общим имуществом домовладельцев.
Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
При решении вопроса о принадлежности подвала общедомовому имуществу либо самостоятельными помещениями, не связанными с обслуживанием многоквартирного дома, учитывается доказательства, подтверждающие использование спорного нежилого помещения в качестве общего имущества собственниками помещений дома.
Согласно п. 10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.09.2006 г. № 491 (Далее - Правила № 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей, в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома.
Содержание общего имущества зависит от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий (п. 11 Правил № 491).
Распределение бремени содержания технического подполья.
Собственники помещений несут бремя содержания подполья, если имущество является общедомовым.
В соответствии с п. 16 Правил № 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений (путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией либо договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы).
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Согласно п. 28 Правил № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
В соответствии с п. 30 30. Содержание общего имущества обеспечивается: собственниками помещений - за счет собственных средств.